부동산 경매 낙찰 잔금을 위한 경락잔금대출

법원 경매로 부동산을 낙찰받게 되면 먼저 납부한 보증금 10% 외에 낙찰가액과 보증금의 차액인 잔금을 경락잔금 기일에 납부해야 합니다.

이때 경락잔금대출을 통해 잔금을 치를 수 있습니다. 이때 대출해준 은행이 근저당 1순위로 설정됩니다.

그러나 최근 강화된 담보대출은 경락대출에도 영향을 줍니다. 경매물건이 주택이라면 경락대출은 주택담보대출의 일종이므로, 기존에 담보대출이 있는 1주택자 이상 혹은 다주택자는 새로운 주택담보대출격인 경락대출을 추가 실행할 수 없습니다. 또한 총 대출액이 1억원을 넘으면 DSR 규제비율 40%를 적용합니다. 기타 LTV등의 규제는 아래 주택담보대출 기준과 동일합니다.

현재 6억원 이하 아파트에 대해서는 경매로 낙찰받은 경우에도 보금자리론 대출이 가능합니다. 조건은 동일하게 연소득 7천만원 이하 무주택자 혹은 1주택자가 기존 주택 처분조건이 있을 경우 가능합니다. 규제지역에서는 2주택자 이상 부터는 대출이 불가능합니다. 다만 다주택자라도 비규제지역에서는 LTV 60%까지 대출이 가능합니다.

즉, 주택 낙찰 시 경락대출은 주택담보대출과 동일한 조건이라고 이해하시면 됩니다.

대출 실행 기준 금액은 KB시세의 60%와 낙찰가의 80% 중 낮은것을 기준으로 합니다. KB시세가 없는 아파트가 아닌 다세대주택, 빌라라면 감정가를 기준으로 합니다.

주택담보대출과 동일한 조건이라면, 비주택 상품에 대해서도 동일하겠죠?

비주택 부동산인 토지, 상가, 오피스텔의 경우에는 경락대출로 비주택 담보대출이 가능합니다.

방공제

그외 대출 시 알아야 할 사항으로는 '방공제'가 있습니다.

임대차를 체결하는 경우 소액임차인에 대한 최우선 변제금액을 빼는 것을 '방공제'라고 하는데요(말 그대로 방 갯수만큼 뺀다는 의미) 실거주의 경우에도 향후 임대차 가능성이 있기 때문에 예외는 아닙니다.

부동산이 경매로 넘어가게 되면 낙찰된 금액에 대해 소액 보증금의 최우선 변제액부터 배당이 되기 때문에 은행에서는 이러한 손실을 미리 고려하여 근저당을 설정합니다. 따라서 LTV를 모두 계산하고 난 금액에서 방공제 금액까지 빼야 최종 대출액이 나옵니다.

대출 시 방공제 없이 받는 방법으로는 MCI와 MCG를 활용하는 방법이 있는데요, 다음 기회에 자세히 설명해보겠습니다.

도움이 됐으면 좋겠습니다.

감사합니다.