아파트 분양권 손피거래 의미와 방법 알아보기 / 다운거래 대신 양도세 매수자 부담으로 합법적 양도세 절감

아파트 분양권 거래 양도세

 

아파트 분양권 거래시 양도차익에 대한 세금이 부동산 대책을 거쳐 현재는 최대 70%까지 적용이 됩니다.

 

1년 미만 : 70%

2년 미만 : 60%

2년 이상 : 기본세율(다주택자 중과)

 

이때문에 양도세를 절감하고자 '다운거래'라는 것도 성행하고 있는데요, 매매가액을 실제와 다르게 신고하여 양도차익을 줄이는 것으로 이는 명백히 불법입니다. 허나 세무당국이 모든 거래를 다 추적하고 적발하는것은 불가능에 가깝기에 아직까지도 암암리에 행해지고 있습니다.

 

 

아파트 분양권 손피거래

 

다운거래는 아니지만 합법적으로 세금을 절감하는 방법이 있습니다. 바로 손피거래라는 방식입니다.

 

손피의 뜻은 '손에 들어오는 피(P,프리미엄)' 이라는 것으로 매도자에게 최종적으로 남는 세후수익이 동일하도록 양도차익 및 양도세 신고과정을 변형한 것입니다.

 

손피거래는 홈택스에서 양도세 신고시 '매수자 양도세부담'이라는 항목을 활용하는 것으로 명백히 합법적인 거래방법입니다. 다만 실거래가는 매수자가 지불하는 총액을 참고하여 작성해야 하므로 중개사와의 협의를 통해 놓치는 부분이 없도록 하시기 바랍니다.

 

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아파트 분양권 손피거래 방법

 

분양권을 2년이상 보유한 매도자가 1억의 세후 양도차익을 얻고싶은 경우를 예로 들어보겠습니다.

 

보통의 거래방법이라면, 1억의 세후 양도차익이 남는 경우는 다음과 같습니다.

 

1. 프리미엄 2.5억으로 매도자가 분양권을 매도

2. 분양권은 프리미엄이 곧 양도차익이므로 양도차익 2.5억에 2년 이상 보유 시 세율 60%의 양도세 발생

3. 매도자 양도차익 2.5억에 대한 양도세는 1.5억이므로, 세후 양도차익 1억.

4. 매수자는 프리미엄 지불비용 2.5억이 필요하고, 매도자는 1억이 남음.

 

손피거래의 개념을 이해하기 위해 매도자가 1억이 남는 경우를 역으로 이용해보겠습니다.

 

1. 매도자는 순수익 1억을 얻고싶음.

2. 그러면 매도자의 순수익 1억을 세전양도차익으로 신고.

3. 1억 양도차익에 대한 60%의 양도세(A) 6000만원 발생.

4. *중요* 이 양도세 6000만원도 매수자가 내주는 것으로 신고.

4-1. 매도자는 매수자에게 6000만원을 세전양도차익으로 신고.

4-2. 6000만원 양도차익에 대한 세금 60%인 양도세(B) 3600만원 발생.

4-3. 양도세B는 양도세 A로 생긴 2차 양도세.

5. 매도자는 매수자에게 세전 양도차익 1억을 받고 추가로 양도세A와 양도세B를 받아 2번의 양도세 신고를 함.

6. 매도자 세후 수익(손피) 1억, 매수자 총 지급 프리미엄은 1억+6000만원+3600만원=1.96억.

 

보통의 거래방법에서 매수자는 프리미엄으로 2.5억이 필요했던 반면, 손피거래에선 1.96억으로 0.54억이나 절감하는 효과가 나옵니다.

 

이는 양도차익과 양도세의 개념을 섞음으로써 나타나는 정상적인 거래로 조금 어렵지만 잘 활용하면 절세 효과가 상당히 뛰어나므로 꼭 숙지하시기 바랍니다.

 

손피계산은 직접 해보면 이해에 도움은 되지만 실수할수 있으므로, 손피거래 계산기 사이트를 참고하시면 더 정확한 결과를 얻는데 도움 받을수 있습니다.

 

도움이 됐으면 좋겠습니다.

 

감사합니다.